Die Auswirkungen der Kontrolle von Mietpreisen auf Mieter, Vermieter und Ungleichheit:
Beweise aus San Francisco
San Francisco | Golden Gate Bridge | pixabay.com
Abstract
Anhand einer Gesetzesänderung von 1994 nutzen wir quasi-experimentelle Unterschiede bei der Zuweisung der Mietkontrolle (Anmerk: dt. Mietendeckel / Mietpreisbremse) in San Francisco, um die Auswirkungen auf Mieter und Vermieter zu untersuchen. Durch die Nutzung neuer Daten, die die Migration von Personen nachverfolgen, wird die Mobilität von Mietern nach unserer Einschätzung um 20 Prozent eingeschränkt und die Verdrängung aus San Francisco verringert.
Vermieter, die von der Kontrolle von Mietpreisen betroffen sind, reduzieren das Mietwohnungsangebot um 15 Prozent, indem sie an Eigennutzer verkaufen und Gebäude sanieren. Während die Kontrolle von Mietpreisen kurzfristig die Verlagerung von etablierten Mietern verhindert, hat das verlorene Mietwohnungsangebot langfristig wahrscheinlich die Marktmieten in die Höhe getrieben und letztendlich die Ziele des Gesetzes untergraben.
Fazit
(…) Zusammenfassend stellen wir fest, dass betroffene Vermieter das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen um 15 Prozent reduzierten. Darüber hinaus ist die Zahl der Mieter in mietkontrollgeschützten Einheiten um 25 Prozent zurückgegangen, da viele Gebäude in Neubauten oder Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, die von der Mietkontrolle ausgenommen sind. Langfristig führte dies 1994 zu einem Transfer zwischen zukünftigen San Francisco-Mietern und in San Francisco lebenden Mietern. Darüber hinaus führte der Umbau bestehender Mietobjekte zu hochwertigen Eigentumswohnungen in Eigenbesitz letztendlich zunehmend zu einem Wohnungsbestand auf Personen mit höherem Einkommen gerichtet. Auf diese Weise trug die Mietkontrolle entgegen dem erklärten politischen Ziel zur Gentrifizierung von San Francisco bei. Die Mietenkontrolle scheint die Einkommensungleichheit in der Stadt sowohl durch die Begrenzung der Vertreibung von Minderheiten als auch durch die Anziehung von Bewohnern mit höherem Einkommen zu verschärfen.
Diese Ergebnisse zeigen, dass es letztendlich kontraproduktiv sein kann, Vermieter zu einer Versicherung gegen Mieterhöhungen zu zwingen. Wenn die Gesellschaft eine Sozialversicherung gegen Mieterhöhungen anbieten möchte, kann es weniger verzerrend sein, diese Subvention in Form von staatlichen Subventionen oder Steuergutschriften anzubieten. Dies würde den Vermietern die Anreize nehmen, das Wohnungsangebot zu verringern, und könnte den Haushalten die von ihnen gewünschte Versicherung bieten. Ein Punkt zukünftiger Forschung wäre es, ein optimales Sozialversicherungsprogramm zu entwerfen, um die Mieter gegen große Mieterhöhungen zu versichern. (Seite 3393)
Diamond, Rebecca, Tim McQuade und Franklin Qian, September 2019
DOI: 10.1257/aer.20181289
Übersetzung: Google Translate / skynetblog.de
Hervorhebungen: skynetblog.de
engl. Original:
The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco
American Economic Review vol. 109, no. 9,
September 2019 (pp. 3365-94)
Abstract
Using a 1994 law change, we exploit quasi-experimental variation in the assignment of rent control in San Francisco to study its impacts on tenants and landlords. Leveraging new data tracking individuals’ migration, we find rent control limits renters’ mobility by 20 percent and lowers displacement from San Francisco. Landlords treated by rent control reduce rental housing supplies by 15 percent by selling to owner-occupants and redeveloping buildings. Thus, while rent control prevents displacement of incumbent renters in the short run, the lost rental housing supply likely drove up market rents in the long run, ultimately undermining the goals of the law.
Conclusion
(…) In sum, we find that impacted land-lords reduced the supply of available rental housing by 15 percent. Further, we find that there was a 25 percent decline in the number of renters living in units protected by rent control, as many buildings were converted to new construction or condos that are exempt from rent control.This reduction in rental supply likely increased rents in the long run, leading to a transfer between future San Francisco renters and renters living in San Francisco in 1994. In addition, the conversion of existing rental properties to higher-end, own-er-occupied condominium housing ultimately led to a housing stock increasingly directed toward higher income individuals. In this way, rent control contributed to the gentrification of San Francisco, contrary to the stated policy goal. Rent control appears to have increased income inequality in the city by both limiting displace-ment of minorities and attracting higher income residents.These results highlight that forcing landlords to provide insurance against rent increases can ultimately be counterproductive. If society desires to provide social insurance against rent increases, it may be less distortionary to offer this subsidy in the form of government subsidies or tax credits. This would remove landlords’ incentives to decrease the housing supply and could provide households with the insurance they desire. A point of future research would be to design an optimal social insurance program to insure renters against large rent increases.
(Seite 3393)
Citation
https://www.aeaweb.org/articles?id=10.1257/aer.20181289
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